À Dunkerque, dans le quartier de la Citadelle, une ancienne emprise de la chambre de commerce change de fonction. Les bureaux sous-occupés ont été démolis. À leur place, un nouveau morceau de ville se dessine, avec des logements privés, du logement intermédiaire, une résidence étudiante et du logement social. Une opération de requalification urbaine, dans un secteur en reconquête, entre front de mer, université du littoral et besoins croissants de logements.
Pour Christophe Vanhersel, directeur général de Flandre Opale Habitat, cette opération dit beaucoup des mutations en cours dans le logement social. Filiale du groupe Action Logement, le bailleur gère quelque 18 000 logements dans les Hauts-de-France, principalement dans l’arrondissement de Dunkerque et le Pas-de-Calais. Le territoire est pris dans une double dynamique : une relance industrielle qui attire salariés, étudiants et familles ; une exposition directe aux effets du dérèglement climatique, des inondations à la montée des eaux.
Une mixité assumée à la Citadelle
Le chantier de la Citadelle a été porté par une maîtrise d’ouvrage locale, la S3D, en réunissant opérateurs privés et bailleurs sociaux. L’objectif : éviter la juxtaposition de programmes séparés et fabriquer un quartier cohérent. “On va trouver du logement de catégorie supérieure, du logement intermédiaire, du logement social, jusqu’à du logement locatif pour des salariés, pour des ouvriers, à 5,50 euros le mètre carré par mois, ce qui est assez exemplaire en termes de mixité”, décrit Christophe Vanhersel, directeur général de Flandre Opale Habitat.
La localisation rend l’enjeu sensible. Face à la mer, tout près de l’université, le quartier est attractif pour les étudiants et les jeunes actifs. Flandre Opale Habitat prévoit aussi d’y développer une offre d’accession sociale à la propriété. Derrière le montage, l’idée est claire : faire en sorte qu’un quartier bien situé et réinvesti ne soit pas réservé aux ménages les plus solvables.
La performance énergétique est intégrée dès la conception. Les logements sont reliés au réseau de chaleur urbain et anticipent les exigences de la réglementation environnementale. Mais Christophe Vanhersel refuse d’en faire une démonstration technique hors-sol : “On n’y va pas par amour de la technique ou uniquement pour tenter ou expérimenter des sujets. On y va en porteur de valeur, porteur de sens.” Pour lui, l’efficacité énergétique doit d’abord permettre de contenir les charges des locataires. “Pour pouvoir offrir du logement abordable, l’efficacité énergétique est une solution”, résume-t-il.
Recycler le foncier plutôt qu’étaler la ville
Cette logique se retrouve aussi dans une opération récente menée à Estrée-Blanche, dans le Pas-de-Calais. Flandre Opale Habitat y a inauguré fin 2025 la Résidence Les Saules, un écoquartier de 23 maisons individuelles construit sur l’ancienne friche d’un silo Unéal. Le projet mise sur l’aquathermie : les calories de l’eau souterraine alimentent une chaufferie collective avec pompes à chaleur, pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire. Les économies d’énergie attendues peuvent atteindre 75 %.
À Dunkerque comme à Estrée-Blanche, le sujet central reste le foncier. Le zéro artificialisation nette, ou ZAN, est souvent vécu comme une contrainte pour des territoires déjà sous pression. Christophe Vanhersel y voit aussi une obligation de changer de méthode. “Aujourd’hui, reconstruire la ville sur la ville est une nécessité”, affirme-t-il.
Dans les faits, cela signifie regarder autrement les friches industrielles, les immeubles vacants, les parcelles difficiles ou les bâtiments sous-occupés. À Rosendaël, Flandre Opale Habitat requalifie par exemple un ancien site de chaudronnerie pour créer une soixantaine de logements. Ailleurs, il peut s’agir de produire seulement trois logements dans un tissu urbain déjà constitué. Ces opérations sont plus longues, plus complexes et plus coûteuses, mais elles évitent de consommer de nouvelles terres agricoles.
Christophe Vanhersel assume cette difficulté. “C’est des efforts, c’est plus cher, c’est plus compliqué, c’est plus long, mais il faut absolument qu’on aille sur ces sujets-là”, insiste-t-il. Il avance un chiffre : 90 % de la production neuve de Flandre Opale Habitat se fait aujourd’hui en requalification urbaine. La sobriété foncière n’est donc pas seulement un objectif théorique. Elle devient une pratique quotidienne, parfois menée “par petites touches”.
Adapter sans aggraver les risques
Dans le Dunkerquois, cette exigence prend une dimension climatique très concrète. Le territoire est concerné par la submersion marine, mais aussi par les eaux venues de l’intérieur des terres. Christophe Vanhersel évoque les inondations dans l’Audomarois, où une cinquantaine de logements de Flandre Opale Habitat ont été fortement impactés.
Sur les grands ouvrages de protection, les collectivités restent en première ligne. Mais le bailleur peut agir à l’échelle de ses opérations : ne pas aggraver le risque, favoriser l’infiltration de l’eau à la parcelle, désimperméabiliser certains parkings, mieux penser les espaces extérieurs. Ces gestes sont moins visibles qu’une digue, mais ils participent à l’adaptation du territoire.
Autre évolution majeure : la coopération entre acteurs. “Il y a dix ans, on était plutôt chacun dans sa paroisse”, reconnaît Christophe Vanhersel. Aujourd’hui, les bailleurs cherchent davantage à “exceller ensemble”. Dans le neuf, cela permet de monter des opérations mixtes avec promoteurs privés, logements intermédiaires, résidences étudiantes et logements sociaux. Dans l’ancien, cela consiste à coordonner les calendriers de réhabilitation pour éviter qu’un même quartier subisse plusieurs années de chantiers successifs.
Garder les loyers bas
Reste une équation difficile : financer la transition sans faire grimper les loyers. Dans les Hauts-de-France, le sujet est d’autant plus sensible que plus de 75 % du parc est chauffé au gaz. Or les logements les plus énergivores sont souvent aussi ceux dont les loyers sont les plus faibles. Les réhabiliter impose donc de trouver de nouveaux montages financiers, des durées d’amortissement plus longues et des outils de préfinancement.
Christophe Vanhersel évoque des travaux pouvant atteindre 110 000 à 130 000 euros pour certaines maisons individuelles. “La vraie question qu’on doit se poser, c’est comment on fait pour réhabiliter en maintenant ces loyers les plus bas possibles”, insiste-t-il. La transition du logement social n’est donc pas seulement technique. Elle est aussi financière, sociale et politique.
À Dunkerque, Flandre Opale Habitat ne prétend pas avoir trouvé la solution miracle. Mais son action dessine une trajectoire : construire moins loin, requalifier davantage, coopérer entre acteurs, limiter les charges et penser chaque opération comme un morceau de ville. Dans un secteur sommé de produire vite, beaucoup et moins cher, c’est déjà un changement profond : faire du logement social non seulement un parc à gérer, mais un levier pour préparer les territoires à ce qui vient.